Zakup mieszkania na rynku wtórnym – krok po kroku

Zakup mieszkania, niezależnie od tego czy jest ono z rynku pierwotnego, czy wtórnego, to poważna decyzja dla każdego z nas i dlatego warto zmniejszyć prawdopodobieństwo popełnienia błędu, który może Cię drogo kosztować. W tym artykule skupimy się na mieszkaniach z „drugiej ręki”.

Najczęściej jesteśmy świadomi, jakie mieszkanie spełni nasze wymagania, szczególnie jeśli obejrzymy kilka nieruchomości. Wtedy bardziej rysuje się w głowie obraz naszego wymarzonego lokum. Kwestią indywidualną pozostaje lokalizacja — dla jednego ważna jest bliskość komunikacji, natomiast dla osób pracujących zdalnie już niekoniecznie, osoby posiadające psa chcą mieć blisko trochę zieleni. Jedno jest pewne – jest to kwestia indywidualna i każdy Kupujący wie najlepiej, co jest dla niego ważne, a z czego może zrezygnować.

Przejdźmy zatem do momentu, kiedy już znaleźliśmy swoje mieszkanie po długich poszukiwaniach i jak najszybciej chcemy dopiąć wszystkie formalności, żeby wyprowadzić się od teściowej/teścia i zamieszkać na swoim.

Umowa przedwstępna przy zakupie mieszkania

Oczywiście, jeżeli posiadasz gotówkę na zakup, to masz komfortową sytuację i w ciągu kilku dni jesteś w stanie dopiąć transakcję, redukując część formalności. W tym momencie możesz pominąć tę część artykułu i przejść dalej,

Większość z nas nie ma takiego szczęścia i posiłkuje się kredytem. W tej sytuacji podpisujesz z właścicielem mieszkania umowę przedwstępną. Będziesz musiał ją dostarczyć do banku, przy składaniu wniosku kredytowego. Jest to umowa zobowiązująca do przeniesienia własności mieszkania na Kupującego w przyszłości. Dlatego bardzo ważne jest, żeby określić konkretnie **termin ostateczny umowy przyrzeczonej. **

Jeżeli starasz się o kredyt bankowy, wtedy zazwyczaj bezpiecznym okresem będą 3 miesiące. W tym czasie musisz załatwić wszystkie formalności związane z pozyskaniem kredytu hipotecznego.

Druga ważna kwestia to zadatek lub zaliczka. W większości przypadków praktykowany jest zadatek, który jest bezzwrotny (art.394KC), obie strony są zabezpieczone, jeżeli któraś z nich wycofa się z transakcji. Natomiast zaliczka nie została uregulowana wprost w Kodeksie Cywilnym, dlatego jej zwrot określają postanowienia w umowie.

Oczywiście jest to kwestia indywidualna i można umówić się inaczej (np. część zadatku i część zaliczki). Wysokość kwot jest zróżnicowana, często nie mała, dlatego m.in z tego względu powinieneś pamiętać o 3 miesiącach do umowy przyrzeczonej. Chyba nie chciałbyś stracić zadatku? Papier przyjmuje wszystko, więc umowa przedwstępna powinna być szczegółowo rozpisana.

Uważaj na wzory umów dostępne w internecie! Często zawierają one błędy lub ich interpretacja jest niejednoznaczna.

Pierwszy krok za Tobą 😊

Jakie dokumenty należy przygotować?

Po umowie przedwstępnej, z jednej strony dbasz o to, żeby spełnić wszystkie wymagania związane z uzyskaniem kredytu, z drugiej strony musisz pamiętać o zebraniu wszystkich wymaganych dokumentów.

Poniżej lista dokumentów, których będziesz potrzebować:

1. Tytuł prawny nabycia nieruchomości – właścicielem nieruchomości stajemy się w różny sposób, może to być zwykły akt notarialny sprzedaży, akt notarialny ustanowienia odrębnej własności lokalu, ale również darowizna, spadek lub przydział.
2. Zaświadczenie ze spółdzielni/wspólnoty — jest w nim informacja o tym, że właściciel nie posiada zadłużenia wobec spółdzielni lub wspólnoty.
3. Zaświadczenie o uregulowaniu podatku od spadku lub darowizny – składasz wniosek w Urzędzie Skarbowym i po 7 dniach będzie na Ciebie czekać do odbioru. Jeżeli podatku nie musisz płacić to niestety i tak pobierasz zaświadczenie z informacją, że podatek nie był należny. Takich zaświadczeń nie potrzebujesz, jeśli darowizna lub spadek miały miejsce przed 2007 rokiem.
4. Zaświadczenie o braku zaległości w US i ZUS – wiele osób o tym zapomina, ale jeżeli Sprzedający prowadzi działalność gospodarczą, a mieszkanie wchodzi w skład majątku firmy, należy poprosić Sprzedającego o takie zaświadczenia.
5. Zaświadczenie o braku osób zameldowanych – zadbaj o to, żeby było ono jak „najświeższe”. Często Sprzedający pobierają je w dniu aktu notarialnego.
6. Zaświadczenie z banku o aktualnym stanie zadłużenia – jeżeli Sprzedający spłaca kredyt (będzie on widniał w dziale IV księgi wieczystej), to takie zaświadczenie jest niezbędne. Dla Ciebie jako Kupującego ważne jest, żeby w dokumencie z banku był numer rachunku technicznego, na który przelejesz kwotę aktualnego zadłużenia. Dodatkowo powinna być informacja o tym, że po spłacie kredytu bank zezwala na wykreślenie hipoteki z księgi wieczystej.
7. Zaświadczenie o położeniu w strefie rewitalizacji – notariusz powinien Cię poinformować, czy nieruchomość leży w Specjalnej Strefie Rewitalizacji. W takiej strefie prawo pierwokupu do lokalu ma miasto/gmina. Zaświadczenie to jest bezterminowe, do uzyskania w urzędzie miasta.

Oczywiście nie wszystkie wspomniane wyżej dokumenty są wymagane w każdym przypadku, a czasami również są potrzebne inne. Każdy temat zakupu należy rozpatrywać indywidualnie.

Występuje na rynku również sytuacja, w której mieszkanie nie będzie miało założonej księgi wieczystej. Nie dla każdego mieszkania zostaje ona założona. Jest to tzw. spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu. Nie przestrasz się, będzie mógł ją założyć notariusz po podpisaniu umowy przyrzeczonej. Potrzebuje on dodatkowo zaświadczenia ze spółdzielni z informacją o tym, że owa spółdzielnia nie widzi przeciwwskazań do założenia księgi.

Pamiętaj o tym, żeby poprosić właściciela o numer księgi wieczystej. Każdy może ją sprawdzić na stronie Ministerstwa Sprawiedliwości https://przegladarka-ekw.ms.gov.pl/

Umowa przyrzeczona sprzedaży przy zakupie mieszkania na rynku wtórnym

Już jesteśmy coraz bliżej końca 😊

Dostajesz pozytywną decyzję kredytową i wiesz, że lada moment staniesz się nowym właścicielem lokalu. Informujesz o tym fakcie obecnego właściciela lub pośrednika i umawiacie termin aktu notarialnego u notariusza. Pamiętaj, że to Ty, jako Kupujący, pokrywasz koszty notarialne, dlatego po Twojej stronie leży wybór notariusza. Jeżeli nie znasz żadnego, to popytaj wśród znajomych, a jeżeli proces sprzedaży nadzoruje pośrednik. to na pewno będzie mógł jakiegoś polecić.

Sprzedający musi dostarczyć wszystkie potrzebne dokumenty dot. mieszkania, natomiast Ty przynosisz do kancelarii umowę kredytową. Na podstawie otrzymanych dokumentów notariusz tworzy akt notarialny. Nie każdy zrozumie treść aktu, dlatego **poproś kancelarię o przesłanie wcześniej projektu. **Przeczytaj na spokojnie w domu, a jeżeli nie będziesz czegoś rozumieć, to notariusz wszystko Ci wytłumaczy w trakcie spotkania.

Pozostało do uzgodnienia tylko kilka ostatnich kwestii takich jak termin przelewu pozostałej kwoty czy termin wydania nieruchomości. Pod treścią aktu notarialnego podpisuje się właściciel mieszkania, Ty, jako Kupujący, a na samym końcu notariusz. W tym momencie właśnie stałeś się nowym właścicielem 😊

Wydanie mieszkania — protokół

Jeszcze chwilę, jeszcze trochę cierpliwości i będziesz trzymać klucze do swojego mieszkania 😊

Akt notarialny podpisany, przelałeś całą kwotę na konto Sprzedającego lub, jeżeli bierzesz kredyt, to zrobił to bank. Sprzedający dzwoni do Ciebie z informacją, że jest już bogaty, bo cała kwota wpłynęła na jego konto. Uśmiechasz się od ucha do ucha, wiesz, że został już tylko ostatni krok. Umawiasz się na wydanie mieszkanie i odbiór kluczy. Podpisujecie protokół zdawczo-odbiorczy, w którym powinny znaleźć się takie informacje jak: dane stron transakcji, dane kontaktowe, adres nieruchomości oraz numery i aktualny stan liczników. Sprzedający przekazuje Ci klucze, żegnasz się z nim i możesz zaczynać parapetówkę! 😊

Oczywiście pozostaje do załatwienia kilka posprzedażowych czynności, takich jak:

1. Spółdzielnia/Administrator – bierzesz ze sobą protokół, akt notarialny i idziesz pochwalić się do spółdzielni lub administratora, obsługującego budynek, w którym mieszkasz, że teraz to Ty jesteś nowym właścicielem. Ponosisz opłaty za mieszkanie dopiero od dnia wydania, dlatego potrzebny jest protokół, żeby rozliczyć z opłat poprzedniego właściciela.
2. Urząd Gminy – 14 dni od podpisania aktu notarialnego powinieneś zgłosić nabycie nieruchomości do urzędu. Możesz to zrobić osobiście, pocztą poleconą lub elektronicznie. Nie zajmuje to wiele czasu, więc radzimy przejść się i załatwić to jak najszybciej. Organ nakłada Ci podatek od nieruchomości, który raz do roku będziesz musiał opłacać. Jeżeli kupujesz mieszkanie tzw. spółdzielcze własnościowe, to nie będziesz musiał tutaj przychodzić. Podatek od gruntu jest wliczony w czynsz, który płacisz do spółdzielni.
3. Inne - tutaj chodzi o różnych operatorów energii, gazu, internetu i TV. Będziesz musiał albo przepisać liczniki na siebie i podpisać nową umowę, albo założyć nowe liczniki.

Zadaniem notariusza jest przede wszystkim dopilnowanie, by akt notarialny był zgodny z prawem. To jednak nie oznacza, że notariusz zabezpiecza interesy stron – jego rola ma charakter formalny. Dlatego w praktyce warto mieć po swojej stronie kogoś, kto zna rynek i potrafi zadbać o każdy szczegół.

Taką osobą jest Łukasz Hetmański , pośrednik nieruchomości z Trójmiasta, który od lat wspiera klientów w bezpiecznym przeprowadzaniu transakcji.

Mam nadzieję, że udało nam się wytłumaczyć Ci, jak wygląda proces zakupu od początku do końca.